분양권에 인지세 납부 해야 하나요?

아래 내용은 '[인지세] 자주 묻는 상담 사례' 라는 국세청 자료를 기반으로 작성하였습니다.

관련자료 링크는 다시 찾아서 걸어드리겠습니다.

아래 내용 중 박스안에 있는 내용은 자료에서 발췌(필요한 부분만) 한 것이고, 

▶표시는 제가 알고 있는 내용을 기반으로 부가설명 드리는 내용입니다.

 

Q. 인지세 납부방법에는 어떤 것이 있나요?
A. 인지세 납부는 기본적으로 전자수입인지를 과세문서에 첨부(종이문서) 또는 첩부(전자문서) 함으로써 납세의무를 다하게 됨

▶ 인지세 납부방법은 종이인지 구매, 전자수입인지 구매 등 다양한 방법이 있는데, 기본적으로 전자수입인지를 구매하면 됩니다. 전자수입인지는 "종이문서용 전자수입인지" 와 "전자문서용 전자수입인지"가 있습니다.

종이문서용은 구매 후 출력하여 종이문서들(계약서 등)에 끼워넣으면 됩니다.(첨부)

전자문서용은 계약서 파일(pdf 등)을 구매사이트에 업로드 하여 구매하면 업로드한 파일에 도장찍듯이 그림이 삽입(첩부)되고, 이 파일을 다시 다운로드 받으면 됩니다.

 

 

Q. 전자수입인지는 어디에서 구매합니까?
A. 종이문서용 전자수입인지는 종이문서용 전자수입인지 사이트(e-revenuestamp.or.kr)나 금융기관에서 구매하고, 
전자문서용 전자수입인지는 전자문서용 전자수입인지 사이트(edoc-revenuestamp.or.kr)에서 구매합니다.

▶ 링크: http://e-revenuestamp.or.kr 

전자수입인지

위 사이트에 접속하시면, 좌측 링크는 종이문서용, 우측 링크는 전자문서용 전자수입인지 구매사이트로 연결됩니다.

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Q. 종이문서용 전자수입인지 사이트는 회원가입을 해야 하나?
A. 회원가입 불필요, 단 공인인증서 필요
Q. 수입인지 구매자와 납세자가 같아야 하나?
A. 달라도 무관함

▶ 정부 입장에서는 아무나 내기만 하면 상관 없......아닙니다.

 

Q. 카드 구매시 수수료? / 금액을 잘못 입력 했으면?
A. 구매자에게 수수료 없습니다. 금액을 잘못 입력해서 구매까지 했으면 취소는 안됩니다. 새로 구매하고 잘못 구매한건 환급 받아야 합니다.

▶ 환급 받는 절차는 제 블로그 다른 글을 참고하세요

 

Q. 개인이 국가 등으로부터 부동산을 매수 시 전자수입인지는 어디에 첨부하는지?
A. 인지세법 7조에 따라 국가가 가지는 문서는 개인이 작성한 것으로 보아 국가가 가지는 문서에 전자수입인지를 첨부해야 하고, 개인이 가지는 문서는 국가등이 작성한 것으로 보아 비과세.
그래서 등기 신청 시 제출하는 계약서에는 전자수입인지를 첨부하지 않아도 됨

▶ 국가가 작성한건 비과세...국가는 세금을 안냄...치사..

 

 

[분양권 계약 및 전자문서]

Q. 부동산 전매계약서의 인지세 과세대상 여부는?
A. 아파트 등의 권리의무승계(전매)계약서는 '부동산 소유권 이전에 관한 증서'에 해당하므로 인지세 과세 대상이며,
계약당사자간 서명 날인을 마친 때에 등기원인서류로 등기소에 제출하기로한 계약서(매수자 보관 계약서)에 종이문서용 전자수입인지를 첨부하여 인지세를 납부 해야함

▶ 집 사는 사람이 내라는 뜻으로 해석 되네요...

 

Q. 전매계약서에 수입인지를 첨부하지 않으면?
A. 당해 인지세와 가산세 300%를 부담해야 함

Q. 분양계약 체결과 분양권 전매시 인지세 납부는 어떻게 하는지?
A. 분양계약서 또는 분양권 매매계약서를 작성하고 서명한 때에 종이문서용 전자수입인지를 구매하여 계약서에 첨부해야 함

▶ 음....분양받은 사람이 분양권을 파는 경우라면, 분양계약/전매계약 두번 내야 하는 것 같음

 

 

Q. 종이문서용 전자수입인지는 어디에 첨부하나?
A. 분양계약서인 경우 수분양자(분양 받은 사람)가 보관하는 계약서에, 전매계약서인 경우 분양권 매수자(사는 사람)이 보관하는 계약서에 첨부함. 분양계약서와 전매계약서는 등기 시 제출하는 등기원인서류이기 때문임. 물론 이 경우 등기 시에는 별도로 인지세를 납부할 필요가 없음

▶ 분양계약/전매계약 두번 내는 건 맞지만, 수분양자와 매수자가 별도로 납부 해야하는 것이군요..

 

Q. 분양권 매매시 인지세는 얼마를 납부해야 하나요?
A. 일반적으로 아파트 분양가는 1억원을 초과하고 10억원 이하 이므로 인지세는 15만원, 10억원을 초과하면 35만원
주택의 경우 1억원 이하인 경우 인지세 비과세, 오피스텔, 상가는 1억원 이하인 경우라도 인지세법 제3조 제1호에 따라 인지세를 납부 해야함 

▶ 기재금액(거래금액)에 따른 인지세액(인지세법 제3조 제1호)

1천만원 초과~3천만원 이하: 2만원

3천만원 초과~5천만원 이하: 4만원

5천만원 초과~1억원 이하: 7만원

1억원 초과~10억원 이하~ 15만원

10억원 초과: 35만원

즉. 1천만원 이하는 비과세

 

 

Q. 인지세 납부는 매수자와 매도자 중 누가 합니까?
A. 인지세법 제1조제항에 따라 작성자는 연대하여 납부할 의무가 있으므로 작성자 상호간에 협의하여 해당되는 세액에 대한 전자수입인지를 구매하여 계약서에 첨부하면 됨

▶ '연대하여 납부하여야 한다'고 되어 있으나, 정부/지자체는 내지 않음

통상 을의 입장에 있는 사람이 내게 되는게 현실임

조세기관에서는 납부 했는지만 확인하고, 누가 냈는지, "연대하여 납부 했는지"는 확인하지 않음

그런데 요즘에는 어떤 이유에서인지 모르겠으나, 공공기관(공사 등)에서는 인지세 일부를 현금으로 돌려주기도 함..

 

 

Q. 분양권 전매시 기재금액은 얼마로 보아야 하는지?
A. 부동산 거래계약 신고서에 기재된 실지거래가격(분양대금+프리미엄)이 됨

▶ 실제 거래금액으로 기재금액을 판단하라고 함...그래야 프리미엄 붙어서 세수가 늘어나니까...

 

 

Q. 인지세 납부에 대해 사례를 들어 설명해주셈
A. 거래가 있을 때 마다 내야함

▶ 예시) 갑이 분양한 주택을 을이 9억에 분양 받음, 을은 프리미엄 5천 붙여서 병에거 9.5억에 전매, 병은 정에게 프리미엄 6천 붙여서 10.1억에 전매 한 경우

갑-을간 거래에서 15만원 납부 필요, 을-병간 거래에서 15만원 납부 필요, 병-정간 거래에서 35만원 납부필요

총 납부액은 65만원이 됨

 

만약 중간에 다음 거래에서 내세요...하고 돈을 주고, 받은 사람이 안내면 안됨

갑-을간 거래에서 15만원 납부, 을-병간 거래에서 15만원을 을이 병에게 지급 후 미납, 병-정간 거래에서 병이 을에게 받은 15만원을 지급하고, 정은 35만원을 납부하였다면, 총 납부 인지세액은 50만원으로 15만원 덜 내게 된 것임.

이 경우 15만원과 300%의 가산금인 45만원을 더해서 60만원을 내야할 수도 있음

 

실제 자료에서는 위 예시에 대해 조금 다르게 설명하고 있는데 내 해석이 맞는 것 같음

 

기타 다른 내용은 자료를 참고하세요~

자료에 포함된 다른 내용: 변호사 수임시 인지세, 상품권에 대한 인지세 등 유용한 정보가 포함되어 있습니다.

 

자료는 링크와 함께 다시 찾아서 첨부 하겠습니다.